Imóveis para locação entram na era da marcação a mercado

Silvia Rosa

Uma norma contábil deve trazer mudanças significativas para os resultados de empresas de shopping centers e que atuam na exploração de imóveis visando geração de renda ou valorização comercial.

A regra do Comitê de Pronunciamentos Contábeis que que trata de propriedades para investimento (CPC 28), cuja deliberação foi editada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) em 31 de julho, faz parte da adequação às normas internacionais de contabilidade (IFRS) e trará às empresas a opção de avaliar as propriedades para investimento pelo seu valor justo ou de custo.

Segundo Tânia Relvas, professora de contabilidade da Universidade de São Paulo e pesquisadora da Fundação Instituto de Pesquisas Contábeis, Atuariais e Financeiras (Fipecafi), a contabilização pelo valor justo irá permitir às companhias registrar o ganho com a valorização dos imóveis, uma vez que deixam de ser contabilizados como parte dos ativos imobilizados, passando a fazer parte do subgrupo investimentos, dentro do ativo não circulante do balanço.

Fernando Próspero, sócio da área de auditoria da Ernst & Young, afirma que pela Lei 11.638 as empresas tinham que registrar os imóveis a valor de custo, menos a depreciação. "Pela nova regra, em caso de valorização da propriedade, o saldo gerado pela diferença entre o valor de custo e valor de mercado pode ser contabilizado no resultado como ganho operacional."

A nova regra passará a ser aplicável aos exercícios encerrados a partir de dezembro de 2010 e às demonstrações financeiras de 2009 apresentadas conjuntamente no novo modelo para fins de comparação. Para Próspero, a adequação ao novo modelo deve gerar um impacto positivo significativo nos resultados dessas empresas num primeiro momento, uma vez que o valor de mercado da maioria dessas propriedades é muito superior ao valor patrimonial.

É o caso da BR Malls, cujo valor de mercado da carteira de imóveis chega a ser quase duas vezes maior que o valor de custo, hoje em R$ 2,5 bilhões, somando o valor dos ativos imobilizados, mais investimentos e ágio. "Fizemos uma avaliação interna no final de 2008 do impacto que isso poderia gerar para os nossos resultados, e estamos olhando a longo prazo a necessidade da adição da marcação a mercado", afirma Leandro Bousquet, diretor financeiro da BR Malls.

Essa diferença também é expressiva para outras empresas que atuam em investimentos e administração de shopping centers como a Multiplan, cujo valor de mercado, com base em levantamento da consultoria Jones LaSalle realizado em 2008, é de R$ 6,2 bilhão, quase quatro vezes superior ao valor patrimonial da empresa, de R$ 1,6 bilhão, de acordo com o último resultado divulgado no primeiro trimestre, sem considerar ágio e investimentos.

As empresas voltadas para investimento e locação de imóveis comerciais também devem ser afetadas, como a São Carlos, cujo valor de mercado do portfólio é muito superior ao valor patrimonial e soma R$ 1,2 bilhão, contra R$ 750 milhões do segundo. "Estamos analisando às implicações da adoção desse novo modelo de avaliação, mas ainda não definimos se iremos adotar", afirmou Marc Grossmann, gerente de relações com investidores da empresa.

Grossmann destaca que a maior demanda por imóveis comerciais tem promovido um aumento do preço dos aluguéis e consequentemente do valor dos imóveis.

No caso da Cyrela Commercial Properties, que atua na locação e venda de propriedades comerciais, o valor de mercado do portfólio da empresa que somava R$ 1,33 bilhão, segundo avaliação da consultoria CB Richard Ellis em junho de 2008, é mais de três vezes superior ao valor patrimonial da empresa, que somava R$ 370,6 no fim do segundo trimestre deste ano.

Bousquet, da BR Malls, lembra que se por um lado a nova regra trará maior transparência, por outro poderá gerar maior instabilidade aos resultados. "No caso de uma queda no preço dos imóveis, por um eventual desaquecimento do mercado ou desvalorização da região, as empresas que optarem pela avaliação ao valor justo terão que registrar um prejuízo que não está ligado ao desempenho operacional da companhia."

Ele afirma que o valor justo das propriedades pode ser calculado com base em transações recentes comparáveis ou pelo fluxo de caixa descontado, referente às receitas futuras com aluguéis. Como a taxa de desconto do fluxo de caixa tem como referência a taxa de juros básica, uma eventual elevação dos juros também poderá impactar no cálculo do valor desses ativos.

Uma vez adotado o padrão de avaliação dos imóveis pelo valor justo deve ser aplicado em todos exercícios seguintes.

Bousquet, no entanto, vê uma perspectiva positiva para o preço dos ativos de shoppings centers no médio e longo prazo. "O preço dos aluguéis está subindo e a taxa de juros caindo."

No caso de propriedades adquiridas por arrendamento mercantil, a avaliação dos imóveis pelo valor justo passa a ser obrigatória. "As empresas deverão nesse caso ativar o direito de uso do ativo e poderão contabilizar eventuais ganhos com a valorização dos imóveis", afirmou Tânia.

Giuseppe Masi, sócio da auditoria KPMG, destaca que os imóveis para uso próprio continuam a ser contabilizados no subgrupo de ativos imobilizados.

Quanto à questão tributária, Tânia afirma que, por enquanto, as alterações geradas pela adequação ao novo padrão de contabilidade não devem ter efeitos tributários para as empresas que aderirem ao Regime Tributário de Transição (RTT), criado pela medida provisória nº 449, de 3 de dezembro de 2008, com o objetivo de neutralizar os efeitos das mudanças introduzidas pela 11.638. "Até 2010 não terá efeito tributário, mas a posteriori temos que aguardar um novo pronunciamento da Receita Federal."